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L’investissement locatif est un moyen de se constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite, de protéger tous vos proches tout en réduisant vos impôts.

PRINCIPE

Vous achetez un appartement neuf ou maison neuve que vous mettez à la location.

• Vous percevez un loyer tous les mois ce qui vous constitue des revenus complémentaires.
• Vous vous créez un patrimoine immobilier à transmettre à vos héritiers
• Vous bénéficiez des frais de notaire réduits, environ 2 à 3% du prix d’acquisition du bien.
• Vous déduisez votre avantage fiscal directement du montant de votre impôt à payer !

Le dépôt de garantie que m’a versé mon locataire est-il imposable ?

Il n’est pas imposable au moment où il vous est versé par le locataire. Vous n’avez donc pas à l’inclure dans le revenu foncier que vous déclarez. En revanche, si vous conservez ce dépôt de garantie après le départ du locataire (par exemple pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état), il deviendra imposable et vous devrez donc l’inclure dans le revenu foncier que vous déclarerez cette année là.
Dans le régime de droit commun, que puis-je déduire des loyers que je perçois ?

Pour déterminer le revenu locatif imposable, vous pouvez soustraire des loyers et charges encaissés :

• une déduction spécifique de 30, 60 voire 70 % des revenus bruts perçus au cours de l’année d’imposition (Borloo ancien, intermédiation locative) ;
• Les frais d’administration et de gestion (rémunération des concierges, frais de procédure, commission d’agences de location,…) ;
• Le montant forfaitaire de 20€ représentatif des autres frais de gestion ;
• Les primes d’assurance pour loyers impayés ;
• Les travaux de réparation et d’entretien (à certaines conditions) ;
• Les dépenses d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement) ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Certains impôts (notamment taxe foncière sur les propriétés bâties)

Toutes ces dépenses doivent se rapporter à des biens loués non meublés, et avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Il convient donc de conserver les justificatifs.

De quel avantage fiscal particulier puis-je bénéficier si j’achète un logement neuf pour le louer ?

Si vous achetez ou faites construire un logement neuf pour le louer non meublé à un locataire qui y établira sa résidence principale, vous pouvez profiter du dispositif « Pinel », permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant 6, 9, voire 12 ans. Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour un engagement de location de 9 ans. Il est de 21 % pour un engagement de location porté à 12 ans.
Pour profiter de cette réduction d’impôt, vous devez louer le bien pendant la durée de l’engagement de location, à un locataire qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal, dont les ressources sont inférieures à certains plafonds. Le loyer doit lui aussi être inférieur à certains plafonds, variables selon la situation géographique du bien.
Vous pouvez, par ailleurs, bénéficier d’un autre dispositif : le « Borloo ancien » qui, contrairement à sa dénomination, ne s’applique pas qu’aux logements ancien, mais concerne également les logements neufs. Il permet au contribuable ayant conclu une convention avec l’Anah de bénéficier d’une déduction spécifique fixée à 30, 60 voire 70 % du montant des revenus bruts

Je ne suis pas propriétaire du logement que j’occupe. Dois-je quand même payer la taxe d’habitation ?

Oui, peu importe que vous soyez locataire, logé gratuitement ou propriétaire (mais dans ce cas, vous payez en plus la taxe foncière), et que le logement soit votre résidence principale ou non. Dans tous les cas, vous devez payer la taxe d’habitation si vous habitez dans un logement suffisamment meublé pour être occupé de façon normale. Mais il existe des exonérations.

Je suis propriétaire d’un logement qui est inoccupé. Dois-je payer la taxe d’habitation ?

Non, un logement non meublé et non occupé n’est pas soumis à la taxe d’habitation. Demandez un dégrèvement au centre des impôts.
En revanche, vous pouvez avoir à payer la taxe sur les logements vacants. Elle est due dans les communes situées en « zone tendue ».

Le propriétaire doit la payer si son logement, au 1er janvier de l’année d’imposition, est vide depuis au moins un an sauf :

• Si cette vacance est indépendante de sa volonté (logement mis en vente ou en location au prix du marché et qui ne trouve pas preneur par exemple) ;
• Si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année civile ;
• S’il s’agit de sa résidence secondaire, d’un logement à réhabiliter, etc.

Est considéré comme vacant un logement inhabité et vide de meuble, non pourvu d’un mobilier suffisant pour en permettre l’occupation, et donc non soumis à la taxe d’habitation.
Par ailleurs, en dehors des zones tendues, vous pouvez être amenés à payer la taxe d’habitation sur les logements vacants lorsqu’elle a été instituée par la commune (renseignez-vous auprès de la mairie). À la différence de la taxe sur les logements vacants, la taxe s’applique aux logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition.

Je vais faire construire ma maison. Quelles sont les taxes spécifiques que je vais devoir payer ?

Des taxes et participations d’urbanisme seront à régler, la plus importante étant la taxe d’aménagement (TA), perçue par les communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), la métropole de Lyon, les départements et la région d’Ile-de-France. Elle est composée de trois parts (part communale, départementale, régionale). La part communale s’applique automatiquement dans les communes dotées d’un PLU ou d’un POS, dans les communautés urbaines et la métropole de Lyon. Les autres communes ou EPCI sont libres de l’appliquer ou non.
Il existe des exonérations automatiques, ainsi que des exonérations instituées par les collectivités (exemple : pour les logements financés à l’aide d’un PTZ, la moitié de la surface habitable excédant 100 m² peut être exonérée). Des abattements peuvent également s’appliquer.
La taxe d’aménagement sera exigible à la date de délivrance du permis de construire. Elle est calculée à partir de la surface taxable de la construction, à laquelle est appliquée une valeur au mètre carré publiée chaque année (en 2015 : 705 € hors Île-de-France / 799 € en Île-de-France).
Pour les ouvrages exclus de la surface taxable, ils restent soumis à la taxe d’aménagement de façon forfaitaire par emplacement (résidence mobile de loisirs, aire de stationnement, piscine découverte, panneaux photovoltaïques au sol, éolienne d’une hauteur supérieure à 12 m, etc.).
Chaque commune peut également exiger une Participation pour l’assainissement collectif (PAC) au moment du raccordement au réseau collectif.
Enfin, en fonction de la nature du projet de construction, il se peut que vous deviez verser une Redevance d’archéologie préventive (RAP) destinée à financer les fouilles archéologiques, ou encore un Versement pour sous-densité (VSD) destiné à la lutte contre l’étalement urbain et à une utilisation économe de l’espace (uniquement dans les zones urbaines et à urbaniser).
Renseignez-vous à la mairie.

Je viens d’emménager. Est-ce que je dois payer la taxe d’habitation à la fois pour l’ancien et le nouveau logement ?

Non, vous ne payez cette taxe que pour le bien que vous occupiez au 1er janvier de l’année d’imposition.
En pratique, le locataire sortant peut convenir avec son successeur que le paiement de la taxe d’habitation sera réparti au prorata du temps d’occupation du logement par chacun. Attention, il ne s’agit ici que d’un accord amiable qui n’est pas opposable à l’administration fiscale. En cas de non paiement de l’intégralité de la taxe d’habitation, les services fiscaux se retourneront vers celui qui occupait le logement au 1er janvier.

Le logement que je loue me rapporte moins de 15 000 euros par an. Paierai-je moins d’impôts si j’opte pour le régime de droit commun, ou ai-je intérêt à utiliser la déclaration simplifiée ?

Si vous restez soumis au régime micro-foncier, l’administration fiscale appliquera un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut pour calculer le revenu net imposable. En revanche, si vous optez pour le régime « réel », vous ne profiterez plus de cet abattement, mais vous pourrez déduire différentes charges de votre revenu foncier brut.
Pour connaître le régime le plus avantageux, il faut donc procéder à un calcul et répondre à une simple question : les sommes que vous avez le droit de déduire de vos revenus fonciers bruts représentent-elles plus de 30 % de ce revenu ? Si la réponse est oui, le régime réel est fiscalement plus intéressant. Ce sera le cas surtout si vous avez des intérêts d’emprunt et/ou des travaux à déduire.
En revanche, si le total des déductions possibles est inférieur à 30 %, le régime du micro-foncier est plus avantageux.
Attention : l’option pour le régime réel s’applique pendant 3 ans minimum.

Je vais revendre un bien immobilier. Vais-je payer un impôt sur la plus-value que je réalise ?

L’impôt sur les plus-values sera dû sauf si vous possédez ce bien depuis plus de 30 ans, ou s’il s’agit de votre résidence principale. Il existe d’autres cas d’exonération. Ainsi, vous serez notamment exonéré de cette imposition :

• Si la vente de votre immeuble n’excède pas 15 000 € (exemple : vente d’un parking) ;
• Si l’immeuble était votre résidence secondaire et que par ailleurs, vous n’êtes pas propriétaires de votre résidence principale depuis quatre ans. Une partie du prix de vente devra être remployée pour l’acquisition de votre résidence principale dans un délai maximal de deux ans ;
• Si vous cédez directement ou indirectement au profit d’organismes en charge du logement social ;
• Si vous faîtes l’objet d’une expropriation effectuée à la suite d’une déclaration d’utilité publique ;
• Si vous êtes titulaires de pension vieillesse ou de la carte invalidité (sous conditions)<

En dehors des cas d’exonérations, la plus-value réalisée sera taxée à un taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux taxés au taux de 15,5 %. Pour le calcul de l’assiette de l’imposition, un abattement s’applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année. D’autres abattements temporaires peuvent également s’appliquer (abattement pouvant aller jusqu’à 30 % pour les ventes d’immeubles destinés à la démolition pour construire des logements ainsi que pour certaines ventes de terrains à bâtir).

Je vais donner en location un logement meublé. Comment serai-je imposé ?

Les revenus issus des locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces revenus annuels ne dépassent pas 70 000 €, le régime « micro-BIC » (ou « micro-entreprise ») s’applique. Seule la moitié de ces revenus sera imposée (application d’un abattement de 50 %). Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à cet abattement.
En revanche, au-delà de 70 000 €, le régime réel s’applique automatiquement. Pour calculer le bénéfice net imposable, déduisez des sommes que vous avez encaissées le total des charges que vous avez supportées. Ce régime réel implique la tenue d’une comptabilité.
S’il s’agit d’une location saisonnière que vous utilisez pour vous le reste de l’année (par exemple, si vous louez votre maison l’été), vous devrez tenir compte, non pas des charges annuelles, mais seulement d’une fraction de celles-ci, au prorata de la location.
Enfin, s’il s’agit d’activités de gîtes ruraux (obligatoirement classés meublés de tourisme), meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ils bénéficieront d’un abattement de 71 % sur le montant des revenus bruts (ce montant ne doit pas dépasser 170 000 €).

Les services fiscaux me demandent de payer la taxe d’habitation pour mon garage. Est-ce normal ?

Vous devez payer la taxe d’habitation pour les dépendances de votre logement (parking privatif, garage…) si elles sont distantes de moins d’un kilomètre de celui-ci. Sinon, vous en êtes exonéré.
En plus des impôts, quelles contributions sociales dois-je payer sur les loyers du logement que je donne en location ?
Le revenu foncier net que vous déclarez aux impôts est soumis à la CSG

Qu’est ce qu’un CGP – Conseiller gestion de patrimoine ?

Le conseiller en gestion de Patrimoine est un expert du Patrimoine. Il a pour but de créer et de gérer le Patrimoine de chacun de ses clients en apportant une réponse personnalisée et adaptée. Il peut intervenir dans différents domaines : juridiques, fiscaux, financiers ou encore immobiliers pour mettre en place une opération de création de Patrimoine.

Puis-je me constituer un Patrimoine sans Patrimoine ?

 

Il n’est pas obligatoire de posséder déjà un Patrimoine pour se constituer un Patrimoine. En effet, la gestion de Patrimoine n’est pas destinée à une élite, mais à la majeure partie de la population. A partir de quelques dizaines d’euros par mois épargnés, il est possible de se constituer un patrimoine conséquent à moyen/long terme. Il est donc nécessaire de débuter l’opération de création de Patrimoine dès que l’on entre dans la vie active.

PuisJe n’ai pas beaucoup de revenus, suis- je concerné par la création de Patrimoine ?

Oui, à partir de 1500€/net de revenu mensuel, il est possible de débuter une opération de création de Patrimoine de plusieurs dizaines de milliers d’euros à termes. Tout dépendra ensuite de vos charges (loyer, crédit) ainsi que de votre situation personnelle (Contrat de travail, situation maritale, évolution professionnelle, projets personnels…).

Le conseiller en Gestion de Patrimoine étudiera votre situation financière et personnelle afin de vous apporter les réponses les plus adaptées, ainsi que les solutions susceptibles d’être mises en place.

A quoi sert de créer du Patrimoine ?

Constituer un Patrimoine est utile pour aborder les questions d’avenir en toute sérénité. Posséder un Patrimoine c’est accéder à des revenus réguliers (rente, dividende…) mais aussi à un capital conséquent utile pour n’importe quel investissement (achat d’une résidence secondaire, étude des enfants, retraite anticipée…)

A quel age dois-je créer du patrimoine ?

Il n’y a pas de recette miracle. En réservant quelques dizaines d’euros par mois à une opération de création de Patrimoine, il faudra investir sur le long terme pour pouvoir dégager du Patrimoine à terme. Par conséquent, il s’agit de débuter l’opération de création de Patrimoine dès que possible, dès l’entrée dans la vie active.

Il est nécessaire de choisir un complément pour la retraite et investir dans un patrimoine. Plus l’on se rapproche de l’âge de la retraite, plus il est compliqué et difficile de créer un Patrimoine (si aucun apport et peu de revenu).