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Fixer le loyer à la baisse lorsque le bail est renouvelé respecte le droit de propriété.

Le renouvellement du bail commercial est souvent l’occasion de renégocier le loyer, qui doit être fixé à la valeur locative (art. L 145-33 du code de commerce). Une notion complexe, sur laquelle les parties s’accordent rarement. C’est alors au juge de fixer, après expertise, le nouveau loyer. Il peut bien sûr l’augmenter. Mais peut-il le baisser ?

Analyse de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 12.11.20, n° 20-15179.

Les faits

Au moment du renouvellement de son bail commercial, la société E. règle aux époux X un loyer mensuel de 1 436 €. Une augmentation lui est proposée, qu’elle refuse. Le juge, saisi, fixe le loyer du bail renouvelé à... 12 000 € par an, un montant inférieur au loyer antérieur. Les époux X forment un pourvoi, et posent à cette occasion une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) : la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n’est-elle pas contraire au droit de propriété et au principe d’égalité ?

La solution

La QPC est examinée par la Cour de cassation. Verdict ? Il n’y a ici aucune atteinte au droit de propriété. Les dispositions contestées ne sont pas d’ordre public car les parties peuvent les écarter et décider elles-mêmes du nouveau loyer ; le bailleur peut réviser le loyer au bout de 3 ans ; et la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, correspond au juste prix du bail, déterminé après expertise et sous le contrôle du juge. Quant au principe d’égalité, il n’est pas rompu puisque le bailleur et le preneur ne sont pas dans une situation identique. La loi protège ce dernier « contre la surélévation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail ». Une différence de traitement « limitée, proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit ». La question prioritaire de constitutionnalité ne sera pas transmise au Conseil constitutionnel.