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FAQ

Immobilier habitation

Quel sont les diagnostics immobiliers ?

Si vous vous intéressez à l’immobilier, vous avez forcément déjà entendu parler de la loi Carrez. Elle date de 1997 et rend obligatoires de nombreux diagnostics immobiliers aussi bien dans le cadre d’une vente que d’une location. Le propriétaire doit ainsi constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui permet d’informer les futurs occupants de l’état du bien et de les protéger de certains risques liés en particulier à la vétusté des installations de gaz et d’électricité.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location

Le propriétaire qui désire vendre ou louer une maison ou un appartement doit annexer au contrat de cession ou au bail les diagnostics suivants :

Le diagnostic de performance énergétique

Le fameux DPE informe sur la performance d’un logement en matière de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre. Seuls en sont exemptés les cas de  vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (Véfa).

La présence d’amiante

Un expert doit rechercher l’amiante dans différents matériaux de construction et remettre un état qui mentionne l’éventuelle présence d’amiante et les zones concernées.

L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols

Sous ce nom barbare se cache un document qui va stipuler une éventuelle exposition à des aléas naturels, miniers ou technologiques. Il indique également si le logement est situé en zone à risque sismique et si le sol sur lequel il est bâti est pollué. Attention, il ne concerne que les logements situés dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.

Diagnostic gaz et électricité

Ces deux diagnostics ne sont requis que pour les logements de plus de 15 ans. Ils sont garants du bon fonctionnement des installations de gaz et d’électricité, c’est une question de sécurité pour les occupants.

Les diagnostics immobiliers spécifiques à la vente

Que vous soyez sur le point de faire l’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un local commercial, on pourra dans certains cas vous remettre en complément des diagnostics listés ci-dessus plusieurs documents très importants qui devront être annexés à la promesse de vente ou directement à l’acte de vente.

L’état relatif à la présence de termites

Il n’est obligatoire que pour les logements qui se trouvent dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté. Ces insectes xylophages peuvent en effet causer des dégâts considérables dans les charpentes et toutes les parties en bois des maisons.

L’état relatif à la présence de mérule

Dans certaines zones, il existe un risque de voir se développer ce champignon lignivore dont l’apparition est favorisée par l’humidité. N’hésitez pas à vous renseigner en mairie pour savoir si un logement ou un local est concerné.

L’état de l’installation d’assainissement non collectif

Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être doté d’une installation d’assainissement non collectif. C’est ce que permet de vérifier ce document.
Sachez enfin que tous les diagnostics doivent être remis à la personne concernée au plus tard le jour de la signature du bail de location ou de l’acte de vente. Et n’oubliez pas qu’il est impératif de s’adresser à un diagnostiqueur certifié pour être protégé par sa responsabilité civile professionnelle en cas de litige.
Si vous désirez en savoir plus sur vos obligations en tant que propriétaire, n’hésitez pas à consulter la page concernant les  diagnostics immobiliersddu site service-public.fr.
 
 
Qu’est-ce qu’une VEFA ?
Acheter un logement dans le neuf signifie dans la majorité des cas, acheter un logement sur plan. C'est ce que l'on appelle une Vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA.
Ce type de vente est très réglementée afin de garantir au futur propriétaire d'effectuer son achat en toute sérénité.
 
 

 

Quel sont les diagnostics immobiliers obligatoire pour la vente ?

La vente de biens immobiliers quels qu’ils soient impose la constitution d’un dossier de diagnostic technique de vente complet, au sein duquel les diagnostics immobiliers, obligations de vente primordiales, sont des expertises destinées à décrire l’objet de la vente de la manière la plus précise qui soit.
Mais en quoi consistent ces obligations de vente imposées par la réglementation ?
Pour le savoir, le recours à un professionnel certifié est essentiel et lui seul pourra détailler l’étendue de ces obligations, dont voici une liste sommaire : diagnostics plomb et amianteDPE, diagnostics électricité et/ou gaz, certificat superficie privative loi CarrezERNMTdiagnostic termites.
Le spécialiste en diagnostics immobiliers choisi par le propriétaire sera à même de fournir une liste définitive et exhaustive des obligations de vente, basée sur les informations dont il disposera et étroitement liée à la fiche d’identité du bien qui fait l’objet de la transaction.  
 
 

Qu'est ce qu'une zone inondable?

Une zone inondable est une zone géographique généralement située proche d’un cours d’eau qui, par des évènements naturels, peut être amené à déborder. Ces inondations peuvent être plus ou moins proches du logement. Pour savoir si votre habitation est située dans une zone inondable, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie ou consulter l’atlas des zones inondables.

Qu'est ce qu'une hypothèque?

Une hypothèque est établie dans le cadre d’un prêt immobilier contracté avec un organisme bancaire. Le créancier (la banque) dispose alors d’une garantie de son emprunteur en cas de non-remboursement du crédit. Dans le cas où le propriétaire du bien immobilier ne peut plus honorer le remboursement de son crédit, l’organisme bancaire peut alors saisir le bien immobilier et le mettre en vente par voie de justice, ce qui permettra de rembourser le prêt. C’est le bien immobilier qui fait office de garantie.

Qu'est ce qu'une main levée?

Une mainlevée est un acte délivré par l’organisme bancaire attestant que son débiteur a remboursé son prêt. En cas de mainlevée hypothécaire, le débiteur devra régler des frais de mainlevée. Ces frais sont établis en fonction du montant du crédit contracté et correspondent à environ 0,75 % du montant du prêt. La main levée hypothécaire est réalisée devant un notaire. Dans le cas d’une vente, le propriétaire va demander la levée de l’hypothèque qui certifiera que l’hypothèque du bien immobilier n’est plus valable. Dans le cas contraire, le bénéficiaire de l’hypothèque le restera même si le propriétaire change.

Peut on vendre un bien en plusieurs lots?

Il est possible de diviser un bien immobilier en plusieurs lots que ce soit une maison avec terrain, un appartement, un terrain ou encore un immeuble. Les règles de division diffèrent selon le type de bien à diviser. En ce qui concerne la division d’un immeuble, la création d’une copropriété est obligatoire.
Une maison peut également être divisée en deux lots en séparant une partie du terrain. Ainsi, le vendeur pourra vendre d’un coté sa maison avec un peu de terrain et de l’autre un terrain constructible. Il faut toutefois se renseigner au préalable auprès du service urbanisme de sa commune pour vérifier que la division est possible. Il faudra également veiller à ce que chaque lot dispose de son indépendance, c’est-à-dire d’un accès propre à chacun.
Pour la division d’un appartement en deux lots, comme par exemple diviser un appartement 3 pièces en un studio et un 2 pièces, cette dernière nécessite l’accord de la copropriété. C’est le géomètre qui va répartir la superficie du bien immobilier et qui va affecter à chacun des lots, des millièmes de copropriété en fonction de sa surface.

Qu'est ce que le home-staging?

Le Home-Staging est un concept apparu aux Etats-Unis dans les années 70 et qui s’installe petit à petit en France depuis 2007. Il s’agit de sublimer son intérieur dans le but de vendre son bien immobilier. Le Home-Staging privilégie une décoration sobre pour séduire un maximum d’acheteurs potentiels. Ce concept permet de mettre le bien immobilier en avant en jouant avec l’espace et la lumière. Ses principes sont les suivants : dépersonnalisation, désencombrement, rangement et harmonie. La décoration trop marquée ou les couleurs trop vives sont prohibées de la technique du Home-Staging. Il a été remarqué que la mise en pratique de cette méthode permet de vendre un bien immobilier plus rapidement. Pour le coût, il faut compter entre 2% et 3% du prix de vente du bien immobilier.

Peut on vendre un bien occupé?

Le propriétaire d’un logement loué peut tout à fait le mettre en vente sans demander à son locataire de quitter les lieux. Pour mettre le bien immobilier en vente, il n’est pas obligatoire d’attendre la fin du bail. Le propriétaire a la possibilité de proposer son bien à la vente au locataire mais ce dernier ne dispose d’aucun droit de préemption. Le droit de préemption n’est valable que lorsque le bien immobilier est vendu libre et que, par conséquent, le locataire est tenu de quitter les lieux. Le locataire peut aussi bénéficier de ce droit lorsqu’il s’agit de la première vente du bien suite à la division de l’immeuble (copropriété). Le propriétaire mettra donc son logement en vente loué. Le locataire ne quitte pas les lieux mais changera simplement de propriétaire-bailleur.

 

Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente?

Le compromis de vente est un « avant-contrat » qui engage le vendeur et l’acheteur. Il regroupe toutes les modalités de la vente comme le prix, la description du bien ou encore la date butoir à laquelle devra être signé l’acte définitif de vente. Le vendeur s’engage donc à vendre le bien immobilier sous certaines conditions précisées dans le compromis et l’acheteur s’engage à acheter le logement sous les mêmes conditions. Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser une somme équivalent à 10% maximum du prix de vente.

La promesse de vente est un contrat qui, a contrario, n’engage que le vendeur. Celui-ci fait part à l’acheteur potentiel de son engagement à lui vendre son bien immobilier. L’acheteur ou le bénéficiaire dispose alors d’environ 2 ou 3 mois pour donner sa réponse. S’il est d’accord, il devra verser une somme au vendeur correspondante à environ 10% du prix de vente. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts 10 jours après sa signature ou un mois si cette dernière est signée devant notaire.

Le vendeur peu il demander un chèque de réservation?

D’après l’article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur n’est pas en droit de réclamer un chèque de réservation à l’acheteur suite à leur entente sur le prix de vente. Tant que le compromis de vente n’est pas signé par les deux parties, aucune somme ne doit être versée. C’est uniquement lors de la signature du compromis de vente que l’acheteur va verser une somme correspondante entre 5% et 10% du prix de vente. Cette somme versée sera imputée au prix de vente lors de la signature de l’acte authentique c’est-à-dire le moment du paiement total du bien immobilier.
 

Que signifie « HAI » ?

« Honoraires d’agence inclus ». Les prix affichés, aussi bien sur internet que dans la vitrine comprennent les honoraires de négociations.
 

Que veux dire « mesurage en loi Carrez » ?

La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d’une chambre de bonne.

 Quels sont les documents obligatoires à fournir à l’agence immobilière pour mettre en vente mon bien ?

Pour réaliser la vente d’un bien immobilier de nombreux documents sont obligatoires dès la mise en vente. Votre responsabilité en tant que propriétaire vendeur est engagée.

Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement, il est important d’être conseillé par un professionnel de l’immobilier.

En effet depuis la loi ALUR en 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), dès la mise en vente d’un bien immobilier et avant même la signature du compromis (ou promesse de vente), le vendeur doit fournir des informations juridiques et techniques au futur acheteur afin que celui-ci achète en toute connaissance de cause.

Aujourd’hui pour vendre il est plus sécurisant de faire appel à un professionnel pour vous aider à constituer votre dossier.


 
Dès votre projet de vente, consultez un agent immobilier pour vous accompagner, il vous demandera de lui fournir :

LES DOCUMENTS RELATIFS À VOTRE SITUATION PERSONNELLE :
  1. • des justificatifs attestant de votre identité, adresse et situation familiale (contrat de mariage, convention PACS…)
LES DOCUMENTS RELATIFS À VOTRE DROIT DE PROPRIÉTÉ :
  1. • titre de propriété (acte notarié signé au moment de votre achat), ou acte de partage, attestation de propriété (en cas de succession)
  2. • le dernier avis d’imposition de taxe foncière et de taxe d’habitation
LES DOCUMENTS OU INFORMATIONS RELATIFS À DIVERSES SITUATIONS :
  1. • des documents qui informe de l’existence ou absence d’un dispositif de détecteur de fumée
  2. • des documents relatifs aux travaux et modifications ayant été effectuées sur le bien (permis de construire autorisations de travaux…)
  3. • le certificat d’entretien de chaudière, de ramonage et de fosse septique (s’il y a lieu)
  4. • le certificat de conformité (si maison de moins de 30 ans)
  5. • l’attestation d’assurance « Dommage-Ouvrage » (si maison de moins de 10 ans)
  6. • le certificat d’achèvement des travaux (si maison de moins de 5 ans)
  7. • de l’informer de l’existence de servitudes (de passage, de vue, d’écoulement des eaux…)
  8. • de l’informer d’hypothèques ou de privilèges (pris au profit d’une banque pour garantir un crédit) ou d’autres charges (pacte de préférence ou contrat d’affichage)
LES DOCUMENTS RELATIFS AUX DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES :
en fonction du type de bien (maison ou logement en copropriété)


 
  1.  
Pour la vente d’une maison :
  1. • diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente en état futur d’achèvement (VEFA)
  2. • constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  3. • état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  4. • état de l’installation de l’électricité (intérieure) si l’installation a plus de 15 ans
  5. • état de l’installation du gaz (intérieure) si l’installation a plus de 15 ans
  6. • état de l’installation d’assainissement non collectif
  7. • état relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque
  8. • état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque
  9. • mentionner la présence d’un risque de mérule (champignon) dans la construction lorsque que le risque a fait l’objet d’un arrêté (consultable en préfecture du département ou sur internet)

Ces éléments doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) - (annexé à la promesse ou acte de vente).
Pour la vente d’un logement en copropriété :
  1. • diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente en état futur d’achèvement (VEFA)
  2. • constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
  3. • état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  4. • état de l’installation de l’électricité (intérieure) si l’installation a plus de 15 ans
  5. • état de l’installation du gaz (intérieure) si l’installation a plus de 15 ans
  6. • état relatif à la présence de termites permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque
  7. • état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si la maison est située dans une zone à risque
  8. • le risque de présence de mérule (champignon) dans la construction lorsque le logement est dans une zone ayant fait l’objet d’un arrêté, consultable en préfecture du département ou sur internet
  9. • la surface privative du lot de copropriété (mesurage ou certificat « loi Carrez »)
    La surface Carrez doit être mentionnée dans l’acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5%, l’acheteur peut exiger l’annulation de la vente ou une diminution du prix jusqu’à un an après la signature.
ATTENTION !
En plus du dossier de diagnostic technique (DDT) et du dossier d’urbanisme, la loi ALUR prévoit des annexes obligatoires pour la vente d’un bien en copropriété, qui sont les suivantes :
LES DOCUMENTS RELATIFS À L’ORGANISATION DE L’IMMEUBLE :
  1. • le règlement de copropriété
  2. • l’état descriptif de division
  3. • tous les actes modificatifs (même s’ils ne concernent pas le lot vendu) publiés
  4. • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
LES DOCUMENTS RELATIFS À LA SITUATION FINANCIÈRE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DU COPROPRIÉTAIRE VENDEUR :
  1. • le montant des charges courantes
  2. • le montant du budget prévisionnel
  3. • le montant des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente
  4. • les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires
  5. • les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur
  6. • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat
  7. • la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu
LE CARNET D’ENTRETIEN DE L’IMMEUBLE
LE DIAGNOSTIC DE LA MISE EN COPROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES DE PLUS DE 15 ANS
  1. • il sera progressivement remplacé par le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux



Si vous souhaitez vendre votre bien, assurez-vous que votre dossier soit complet afin d’éviter les mauvaises surprises. KT IMMO CONSEILS vous conseille gratuitement sur les documents que vous devez obligatoirement fournir.
 
Qu'est-ce qu'un mandat de recherche ?
Il s’agit d’un mandat signé entre un futur acheteur (personne physique ou morale) et un professionnel de l’immobilier permettant à ce dernier de rechercher et de trouver le bien idéal ! A ne pas confondre avec le mandat de vente qui est conclu entre un propriétaire (vendeur) et un agent immobilier.

Avec le mandat de recherche, le futur acquéreur charge le chasseur immobilier de prospecter et de trouver un bien en son nom. Ce type de mandat est moins connu du grand public mais il connaît un succès grandissant en France, surtout lorsque l’acheteur est dans l’impossibilité de rechercher par lui-même par manque de temps ou pour des raisons d’éloignement géographique.

Le mandat de recherche est un document contractuel signé, par lequel une personne physique ou morale (mandant) donne à un professionnel de l’immobilier (mandataire) le pouvoir de rechercher pour elle un bien. Depuis la loi Hoguet (1979) ce mandat est obligatoire à partir du moment ou le chasseur immobilier effectue des prestations de recherche, d’accompagnement et de négociation dans le cadre d’une transaction.
 
Les éléments obligatoires du mandat de recherche
  1. Il doit indiquer
  2. • vos coordonnées complètes : nom, prénom adresse, date et lieu de naissance, situation matrimoniale, nationalité
  3. • les coordonnées du chasseur immobilier : nom, adresse, N° de carte professionnelle, police d’assurances, RCS…
  4. • la durée, 3 mois en général, est renouvelable jusqu’à 12 mois
  5. • si le mandant est simple ou exclusif
  6. • le cahier des charges de recherche du client (désirs, caractéristiques du bien, le lieu…)
  7. • le budget maximal de l’acheteur
  8. • les obligations des parties (comptes-rendus de visite, impossibilité d’acheter le bien en direct…)
  9. • le montant des honoraires du chasseur immobilier doit figurer sur le mandat signé (2 parties)
  10. • les coordonnées du mandant (acheteur) et du mandataire
  11. • la date et signatures des deux parties (mandant /mandataire)

N.B. le mandat simple (sans exclusivité) de recherche permet à l’acheteur de pouvoir continuer à rechercher par lui-même ou de faire appel à d’autres chasseurs immobiliers. Quant au mandat de recherche exclusif, il ne laisse pas ces possibilités, en revanche le pourcentage de commission du chasseur sera généralement moindre.



A SAVOIR
Le chasseur sera rémunéré selon les termes du contrat (mandat) uniquement lorsqu’il aura rempli sa mission et qu’il y a un achat définitif, concrétisé par la signature de l’acte authentique (vente) chez le notaire.
NOS CONSEILS :
  1. • vérifiez que le chasseur immobilier possède une carte professionnelle de transaction
  2. • évitez de signer un mandat exclusif
  3. • vérifiez les termes du contrat (mandat)
  4. • demandez des rapports de visite détaillés avec photos
 
Quels frais vais-je payer si je souhaite acheter un bien immobilier via une agence immobilière ?
Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier, vous avez deux possibilités : soit d’acheter « seul », soit de passer par un professionnel, cette option n’est pas gratuite mais elle facilite vos démarches.

Vous vous demandez certainement à qui revient cette charge des frais d’agence ou quand allez-vous devoir les payer ?

Généralement, les frais d’agence pour l’achat d’un bien immobilier incombent au propriétaire (vendeur) car c’est lui qui mandate l’agence pour lui trouver un acquéreur (acheteur). A noter que les frais d’agence ne viennent pas s’ajouter au prix affiché (prix FAI, frais d’agence inclus), le prix en tient déjà compte. En revanche, les frais de notaire seront calculés sur le prix global de la vente, si les honoraires d’agence sont indiqués à la charge du vendeur sur le mandat de vente et les frais notariés seront donc augmentés.

C’est pourquoi les agences proposent souvent de mettre leurs honoraires à la charge de l’acheteur sur le mandat de vente (contrat), mais ce n’est qu’un « jeu d’écritures ». Par ce biais, si les honoraires d’agence sont indiqués comme étant à la charge de l’acquéreur sur le mandat de vente, les frais de notaire seront calculés sur le prix de vente sans les honoraires d’agence et par la même vos frais notariés seront diminués, vous ferez quelques économies !


Ces honoraires doivent suivre un barème et peuvent être, comme indiqué ci-dessus, à la charge de l’acheteur ou du vendeur, en fonction de ce qui a été défini dans le mandat de vente (contrat). C’est lors de la signature du mandat entre le propriétaire et l’agent immobilier qu’il est établi que les frais d’agence seront, à la charge du vendeur ou bien à la charge de l’acheteur, ou encore que les honoraires seront partagés entre le vendeur et l’acheteur (honoraires partagés), pratique plus rare en France actuellement.

Attention, ne pas confondre avec les frais de notaire qui seront à régler au moment de la signature de l’acte authentique par l’acheteur uniquement. Les frais de notaires comprennent les émoluments (sa rémunération), les droits d’enregistrement et les taxes. Il faut compter 7% à 8% du prix du bien environ.

Depuis 1987, les honoraires de l’agent immobilier sont libres, ils sont fixés au forfait ou au pourcentage aux alentours de 5% ou 10 % du prix net vendeur du bien (montant perçu par le propriétaire). Ce montant est dégressif selon une grille tarifaire définie, que vous pouvez consulter librement (vitrine, agence, site internet ...). Les frais varient donc selon le prix du bien, par conséquent, plus la somme est élevée plus le pourcentage est faible.

A noter que depuis le 1er avril 2017 (loi ALUR), les professionnels doivent impérativement afficher de manière visible leurs tarifs qui doivent être exprimés en TTC (toutes taxes comprises) et indiquer clairement qui devra les payer (vendeur ou acquéreur).


POURQUOI PAYER LES FRAIS D’AGENCE ?

Les honoraires d’agence couvrent l’ensemble du processus et particulièrement les prestations suivantes :
  1. • la préparation de la vente (estimation, rédaction des annonces, photos, visites…)
  2. • la publicité de l’annonce (vitrine, site internet, portails …)
  3. • la recherche des acquéreurs (visites, comptes-rendus …)
  4. • les conseils (juridiques, sur les diagnostics, solutions de financement ou de travaux), le soutien, l’expertise
  5. • la conclusion de la vente, la négociation, l’accompagnement jusqu’à la signature et après


QUAND PAYER LES FRAIS D'AGENCE ?

L’agent immobilier n’est rémunéré que lorsqu’un compromis est signé et qu’il aboutit à la signature chez le notaire, d’un acte authentique qui engage définitivement les deux parties (sauf cas particulier ci-dessous en italique). En d’autres termes, les frais ne seront dus qu’à la concrétisation de l’achat (vente). En clair, le professionnel de l’immobilier n’est payé qu’au résultat contrairement à beaucoup d’autres professions !

Attention ! En revanche, le compromis ou promesse synallagmatique (après délais légal de rétractation) est un engagement réciproque de vente et d’achat pour les deux parties, tout comme l’acte authentique il est irrévocable. Si une des parties renonce à la vente ou à l’achat, elle devra des indemnités à l’autre partie signataire et également payer la commission de l’agence.

Sauf si le compromis prévoit des conditions particulières ou si la promesse est unilatérale et que seul le vendeur est engagé, l’agent immobilier ne percevra pas d’honoraire, il peut cependant demander en justice des dommages et intérêts.
A SAVOIR
Si les frais sont à la charge de l’acquéreur, c’est ce dernier qui versera la commission directement au mandataire (agent immobilier) le jour de la signature notaire.

Si les frais sont à la charge du vendeur, c’est le notaire qui réglera la commission à l’agent immobilier (mandataire) quand les fonds de la vente seront encaissés. Généralement le jour de la signature de l’acte définitif (vente).

Si aucun acte définitif (compromis, promesse, vente) n’est signé, aucune commission ne sera due à l’agent immobilier !

 
Quels sont mes engagements si je fais une offre d’achat immobilier ?
Vous venez de trouver la maison de vos rêves ? Vous devez être réactif pour ne pas laisser échapper cette affaire ! Vous souhaitez faire une offre d’achat, mais à quoi vous engage-t-elle ?

L’offre d’achat est une action par laquelle l’acheteur concrétise sa volonté d’acheter au vendeur, vous pouvez faire une offre écrite afin de manifester votre souhait d’acheter à un certain prix. L’offre d’achat n’est pas obligatoire mais elle permet de faire accélérer une négociation et de formaliser les échanges. C’est une proposition à valeur légale, c’est un acte qui va déclencher le processus d’achat/vente.

Attention, elle doit faire mention d’une date limite afin de motiver le vendeur à vous répondre dans les meilleurs délais. Passé la date de validité, si le propriétaire ne s’est pas positionné par écrit, votre offre expire. Vous pourrez également annuler votre offre d’achat par écrit, avant toute réponse du vendeur.

En effet, le fait de faire une proposition écrite que ce soit sur papier ou par mail, va permettre de faciliter les négociations, votre offre va prendre toute sa valeur, elle est concrète, elle aura du poids. Dès lors que cette offre est acceptée par écrit par le propriétaire, il y a un début d’engagement. En revanche, vous n’êtes pas engagé si le vendeur refuse votre offre ou bien s’il fait une contre-proposition à un prix plus élevé.


 
Si votre offre est acceptée par le vendeur, vous entrez dans une démarche d’achat, mais vous bénéficiez de nombreux leviers si vous ne se souhaitez plus acquérir le bien car la vente n’est pas encore formalisée par un acte définitif.

En clair, oui il est possible de se désister d’une offre d’achat… Cela fait partie de vos droits car l’offre d’achat n’a pas de valeur pénale, elle a une valeur morale.

De plus, dès lors que vous signez un compromis, vous bénéficiez d’un délai légal de rétraction de 10 jours. Enfin, vous pouvez vous rétracter si vous n’avez pas l’obtention d’un prêt. Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin de vous protéger car le parcours peut être quelque peu alambiqué.

Une offre d’achat verbale n’implique aucune obligation, par conséquent, elle ne peut en aucun cas vous garantir l’aboutissement de la transaction, même si le vendeur a formulé un accord oral, il peut également se désister à tout moment et vous perdez la bonne affaire !

Seule l’offre écrite peut vous garantir l’achat de votre bien aux meilleures conditions. Ces éléments seront irrévocables, le ou les propriétaires ne pourront plus changer d’avis et de prix. Il n’y a rien de sûr, faites valider une offre écrite afin d’éviter les déconvenues, les mauvaises surprises !!!



À NOTER
- Si malgré tout le vendeur ne souhaite plus vendre, il vous devra un dédit de l’ordre de 10%, mais ces cas sont rarissimes.
- Si votre offre est équivalente au prix proposé par le vendeur, c’est-à-dire au prix du mandat, ce dernier est tenu de vous vendre son bien.



Un propriétaire ou un professionnel ne vous forcera jamais la main car les procédures sont longues et coûteuses, et pendant ce temps, le bien est « bloqué » … il ne plus être vendu à une autre personne et il est plus facile de trouver un autre acheteur que de mener une procédure.

Soyez rassuré, une offre d’achat a pour objectif de mener à bien une négociation et de vous garantir un prix et des conditions d’acquisition. Dans tous les cas, ouvrez le dialogue avec un professionnel … il saura vous guider !!!
 

 
Qui dois payer les frais d'agence, l'acheteur ou le vendeur ?
Depuis la Loi ALUR (2014) les frais d’agence s’appellent des honoraires d’agence.
Mais qui dois les payer ?
Cela dépend de ce qui à été prévu lors de la signature du mandat de vente, entre l’agent immobilier et le propriétaire du bien (vendeur).
Dans tous les cas, le responsable du paiement doit être impérativement déterminé dans le mandat de vente, soit le vendeur, soit l’acheteur. Les deux pratiques sont parfaitement légales.

Deux cas de figure :

Honoraires à la charge du vendeur :
Si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix indiqué dans l’annonce de vente est global, il n’indique aucune mention, aucun détail.

Honoraires à la charge de l’acquéreur :
Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix indiqué dans l’annonce de vente doit préciser le montant TTC des honoraires d’agence en % du prix net vendeur.
Exemple : A vendre maison 220 000 € FAI (frais d’agence inclus) dont 6 % d’honoraires TTC à la charge de l’acquéreur.

Avantage pour l’acquéreur : les frais de notaires (émoluments et taxes) ne seront calculés que sur le prix net vendeur et l’acquéreur économise quelques euros.
Inconvénient pour le vendeur : bien que cette pratique soit légale, le fait de mettre à charge d’autrui le coût d’une prestation n’a pas de valeur contractuelle.



 
Honoraires partagés : Dans ce cas les honoraires seront partagés entre le vendeur et l’acquéreur, c’est une pratique légale mais très peu utilisée actuellement.

Dans tous les cas les frais d’agence sont payables uniquement lorsqu’une vente est réalisée et officialisée par la signature de l’acte de vente chez le notaire. Par là même soyez rassurés, aucuns frais d’agence ne peuvent être exigés lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente.
Tags frais d'agence immobilière 
Quelles sont les mentions obligatoires pour la diffusion d'une annonce de vente immobilière ?
Depuis 2014, la loi ALUR (loi pour l’accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose des mentions obligatoires pour la diffusion d’une annonce de vente immobilière, pour les professionnels (papier, internet, vitrine) en ce qui concerne :
1. La description du logement
  1. Le type de bien : maison, appartement …
    Son état : travaux à prévoir, entièrement rénové …
    Sa composition : nombre de pièces et types de pièces (chambres, cuisine, séjour, etc…)
    Sa superficie : qui doit être indiquée en mètres carrés en fonction des calculs de la loi Carrez.
    NB : non obligatoire, l’énumération de cave, garage, sous-sol, terrasse, véranda …

     
2. Le prix du bien immobilier
  1. Depuis le 1er avril 2017, les professionnels de l’immobilier doivent indiquer clairement la part de leurs honoraires dans le prix de vente. Ils doivent également indiquer la personne qui devra les régler et mettre la mention suivante, « honoraires à la charge du vendeur » ou « honoraires à la charge de l’acheteur ».
 
  1. Les annonces immobilières pour les biens à vendre doivent indiquer en fonction du cas :

    Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur :
    Le prix de vente honoraires d’agence inclus, doit être mentionné.
    Le prix de vente hors honoraires d’agence, doit également être mentionné.
    Le montant des honoraires d’agence TTC doit apparaître (toutes taxes comprises) il doit être exprimé en %.

    Si les honoraires sont à la charge du vendeur :
    Seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné.

     
3. Les résultats du DPE
  1. L’annonce immobilière doit indiquer les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE), ce diagnostic évaluant la consommation du logement en énergie et son émission en CO2.
     
4. Les informations relatives à la copropriété
  1. Uniquement si le bien appartient à une copropriété, l’annonce doit mentionner le nombre de lots et le montant annuel des charges courantes du lot qui est à vendre.
    Il faut indiquer également l’éventuelle situation dégradée de la copropriété, si elle est en procédure d’alerte ou de redressement judiciaire.

     
5. Les informations obligatoires relatives aux professionnels
  1. Ils doivent mentionner obligatoirement pour la diffusion d’une annonce de vente leurs numéros de SIREN.
    Depuis le 1er avril 2017, ils doivent également mentionner leur grille de tarifs en euros ou en pourcentage et préciser leurs tranches de variation de prix sur tous leurs supports (site internet, vitrines, …).

     
Les mentions obligatoires pour la diffusion d’une annonce de vente immobilière, rendent les relations avec les professionnels de l’immobilier plus transparentes et vous protègent afin d’accéder plus facilement et sereinement à la propriété. Soyez vigilants, un professionnel saura mieux vous guider !
 
 
 
 

 
Quelle est la différence entre le mandat de vente simple, semi-exclusif et exclusif ?
Vous souhaitez vendre votre maison ou appartement et vous faites appel à un professionnel de l’immobilier, afin de bénéficier de son savoir faire et de vendre au plus vite ?

Vous vous demandez certainement, quelle est la différence entre les différents types de mandat et si cela est obligatoire ? Depuis la loi Hoguet (renforcée par la loi ALUR), un propriétaire qui confie son bien à vendre à un intermédiaire de l’immobilier doit obligatoirement signer un mandat de vente.

C’est un contrat bilatéral signé en double exemplaire, entre le professionnel (mandataire) et le vendeur (mandant). Vous allez devoir choisir entre 3 types de mandats : simple, exclusif ou semi-exclusif, ils ont tous le même objectif, mais les moyens sont différents !

En effet, les services seront différents, car l’engagement varie en fonction du type de mandat !
 
1. LE MANDAT DE VENTE EXCLUSIF : POUR METTRE TOUS LES ATOUTS DE VOTRE CÔTÉ !
  1. • cela signifie que vous confiez la vente de votre bien exclusivement à un seul et unique professionnel, il sera plus motivé !
  2. • bien immobilier vendu généralement plus rapidement (moins de 3 mois)
  3. • pour une durée de trois mois minimum, renouvelable par tacite reconduction (un an en général)
  4. • vous pourrez bien évidement dénoncer ce contrat après la période des trois mois
  5. • vous ne pouvez pas confier la vente à un autre professionnel ni même vendre par vous-même


 
  1. L’avantage du mandat exclusif

    Sachez qu’un professionnel de son coté, vous proposera un mandat exclusif, uniquement dans le cas où il est certain d’avoir le client pour votre bien et au prix que vous déterminerez.

    Vous allez bénéficier de toutes ses attentions, votre intermédiaire va redoubler d’énergie, il va mettre en avant votre bien par une publicité plus conséquente et consacrer davantage de temps à la recherche d’acquéreurs sélectionnés.

    En effet, un professionnel sait que durant cette période il va pouvoir proposer votre bien, il n’aura pas à se soucier de ses concurrents pour le mettre en avant puisqu’il est le seul sur un marché très concurrentiel.

    Ce type de contrat est une excellente astuce pour vendre votre bien au plus vite, au meilleur prix et dans les meilleures conditions.



2. LE MANDAT DE VENTE SEMI-EXCLUSIF : UNE BONNE ALTERNATIVE
  1. • vous déléguez la vente de votre bien à un seul professionnel
  2. • vous conservez la possibilité de chercher un acheteur par vous-même
  3. • la durée de ce contrat est de 3 mois, reconductible tacitement
  4. Le mandat semi-exclusif présente quasiment les mêmes avantages que le mandat exclusif mais vous vous réservez le droit de traiter en

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