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Immobilier : ce qui change au 1er juillet pour les locataires et les candidats à la propriété avec le nouveau DPE

Immobilier : ce qui change au 1er jui...
Publié le 03/05/2022

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) se transforme à partir du 1er juillet 2021. La réforme du DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments.
Par Valérie Valin-Stein
Publié le 27/05/2021 à 15:36, mis à jour hier à 10:03

Photo Benjamin LEFEBVRE - stock.adobe.com
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Plus fiable, plus complet et juridiquement opposable : le diagnostic de performance énergétique (DPE) se transforme à partir du 1er juillet 2021. Obligatoirement annexé au contrat de vente (depuis 2006) ou de bail (depuis 2007), ce document est regardé attentivement par les futurs occupants. De son résultat, en effet, va dépendre la consommation d’énergie du bien qu’ils vont occuper… et leur facture de chauffage ! La réforme du DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre. Zoom sur un diagnostic qui prend du galon.

Un nouveau DPE plus fiable

Jusqu’à présent, le diagnostiqueur avait, en fonction des caractéristiques du logement audité, deux méthodes à sa disposition pour effectuer un DPE. La première, dite « sur factures », s’imposait aux habitations construites avant 1948 ainsi qu’aux appartements dotés d’un chauffage collectif sans comptage individuel. La note s’obtenait en divisant la surface du bien par la consommation énergétique réelle des occupants. Problème, cette méthode a été jugée trop empirique ; la note pouvant sensiblement varier suivant que les vendeurs étaient plus ou moins frileux ! De plus, les factures n’étaient pas toujours- sciemment ou non - fournies par les vendeurs, d’où l’énigmatique mention « DPE vierge » apparaissant parfois sur les annonces.

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Pour les autres logements, c’était la méthode conventionnelle dite « ECL », basée les caractéristiques techniques du bâtiment (qualité de l’isolation, type de fenêtres, systèmes de production de chauffage et d’eau chaude…) qui devait être utilisée.
A compter du 1er juillet 2021, tout change ! La méthode « sur factures » disparaît pour laisser la place à une méthode conventionnelle renforcée, parfois baptisée ECL-DPE 2021. Parmi les modifications apportées : l’intégration de la consommation liée à l’éclairage et aux auxiliaires (ventilateurs, pompes…), la prise en compte des énergies renouvelables et de la localisation géographique (altitude notamment), etc.

Un nouveau DPE tenant compte les enjeux environnementaux

Aujourd’hui encore, le diagnostic de performance énergétique comporte deux étiquettes allant de A (pour les biens les plus performants) à G (pour les plus énergivores) :
-une étiquette énergie renseignant sur la consommation du logement en énergie primaire ;
-une étiquette climat renseignant sur les émissions associées de gaz à effet de serre (GES).


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Dès le 1er juillet 2021, les DPE n’afficheront plus qu’une seule étiquette, synthèse des deux étiquettes précédentes. Conséquence, les logements chauffés au fioul et au gaz devraient voir leur étiquette énergie se détériorer alors que ceux chauffés à l’électricité et au bois (des énergies plus « propres ») pourraient la voir s’améliorer.
Le Ministère du logement se veut rassurant : environ 40 % de biens pourraient changer de classe énergétique suite à la réforme du DPE mais, sauf exception, cette évolution devrait être limitée à une classe (de E à F ou de E à D, par exemple).

Avis d’expert
Guillaume Exbrayat, président de Diagamter, un réseau de diagnostiqueurs immobiliers :

 En France, les bâtiments sont responsables d‘environ 44 % de la consommation totale d’énergie et d’un peu moins du quart des émissions de gaz à effet de serre. Il faut se rappeler que les accords internationaux prévoient qu’en 2050, l’ensemble des logements devront être classés A ou B. Aujourd’hui, la majorité du parc est classée D ! Plus fiable et plus lisible que l’ancien, le nouveau DPE s’inscrit dans ce processus. J’ajouterais qu’il est aussi plus républicain. En effet, avec l’abandon de la méthode « sur factures » qui aboutissait parfois à la mention « DPE vierge », tous les bâtiments auront dorénavant une étiquette énergie ! »

Un nouveau DPE plus simple à comprendre

Plus fiable et plus vertueux, le DPE devient aussi plus lisible. Sur sa première page figureront désormais trois informations : l’étiquette de performance énergétique (synthèse des deux étiquettes figurant sur l’ancienne version du DPE), l’étiquette climat et une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.
A noter : ces informations devront obligatoirement apparaître sur les annonces immobilières dès le 1er janvier 2022.
Le diagnostic s’enrichit d’informations portant sur le confort d’été, la qualité de ventilation et de l’isolation ainsi que la répartition des déperditions thermiques dans le logement. Il préconisera aussi les travaux de rénovation énergétiques à réaliser et en donnera une estimation chiffrée.

Un nouveau DPE juridiquement opposable

Annoncée comme l’une des mesures emblématiques de la réforme, l’opposabilité du DPE permet à l’acquéreur ou au preneur (locataire), lorsqu’il est confronté à un diagnostic erroné de se retourner contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. En pratique, la fourniture de DPE mensongers avait déjà donné lieu à des litiges. Mais, selon la jurisprudence, l’indemnisation avait, jusqu’à présent, été limitée à la « perte de chance » pour l’acquéreur d’avoir acquis le bien à moindre coût, compte tenu sa piètre performance énergétique. Grâce à l’opposabilité, le montant de l’indemnisation pourrait s’accroître et atteindre le coût des travaux nécessaires pour obtenir le niveau énergétique indiqué sur le DPE inexact.

Avis d’expert
Maître Ganaëlle Soussens, avocate spécialisée en droit de l’immobilier

« Avant la réforme, le DPE était simplement informatif et n’était pas juridiquement opposable. Mais des contentieux avaient déjà eu lieu à propos de DPE erronés ; le nouveau texte ne vient que confirmer la jurisprudence existante. En cas de diagnostic inexact je recommande de se tourner à la fois contre le cocontractant, c’est-à-dire le bailleur ou le vendeur et, en demande subsidiaire, contre le diagnostiqueur. Il faut ensuite choisir le fondement, c’est-à-dire le terrain, sur lequel on veut agir : le vice caché, la responsabilité ou l’erreur. En fonction du fondement, une annulation du bail ou de la vente ou une indemnisation pourront être demandées ».

A savoir :
Locations : haro sur les passoires thermiques !

La réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques ».

La réforme du DPE anticipe un durcissement, déjà amorcé, de la réglementation en matière de location des logements classés F et G, considérés comme des « passoires thermiques ».

Depuis le 1er janvier 2021 :

Le bailleur d’un logement avec une étiquette énergie F ou G ne peut plus augmenter son loyer entre deux locataires au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL). Et ce, même si vous avez fait des travaux avant de le remettre en location, ou s’il est manifestement sous-évalué.

A compter du 1er janvier 2025 :

Il ne sera plus possible de louer des logements classés G

A compter du 1er janvier 2028 :

Il ne sera plus possible de louer des logements classés F

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